LA NUOVA NORMATIVA RELATIVA AL CERTIFICATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

La nuova normativa relativa al certificato di prestazione energetica (Energy Performance CertificateEPC) entrerà in vigore per le nuove locazioni e per i rinnovi di locazioni a partire dal 1 aprile 2018, mentre per tutti i restanti contratti di locazione dal 1 aprile 2020.

Dal 1 aprile 2018, sarà richiesto che tutte le proprietà locate nel settore privato siano dotate del rating di certificazione di prestazione energetica EPC corrispondente alla categoria E.

Ai sensi di tale normativa, non sarà consentito concedere in locazione un immobile qualora non sia stato riconosciuto il rating minimo corrispondente alla categoria E, salvo non ricorra una delle esenzioni previste.

Pertanto potrà essere necessario effettuare alcune opere al fine di migliorare le prestazioni energetiche degli immobili allo scopo di ottenere almeno il rating E, altrimenti si potrà incorrere in sanzioni pecuniarie.

L'EPC fornisce i dettagli relativi alle prestazioni energetiche degli immobili e sulle possibili attività per migliorare le prestazioni energetiche. L’ EPC assegna ad un immobile un coefficiente di valutazione dell'efficienza energetica da A (più efficiente) a (meno efficiente) con una valida di 10 anni.

Alla luce della normativa EPC, ai proprietari di immobili potrebbe essere richiesto di effettuare dei lavori al fine di raggiungere l'efficienza qualificata dichiarata nel Green Deal.

I miglioramenti ai quali il proprietario di un immobile  potrà essere chiamato ad effettuare e che potranno essere qualificati come idonei al fine di rispettare le norme minime di efficienza energetica potrebbero riguardare ad esempio: le caldaie a termostato,l’isolamento dei muri cavi o pareti e anche gli infissi.

Gli immobili inclusi nella normativa EPC sono tutti gli immobili privati locati che i) dispongono già di un EPC; o ii) richiedono l’ottenimento di un EPC, ovvero iii) siti all'interno di un'unità immobiliare più ampia che necessita di avere un EPC in caso di vendita o locazione.

In ogni caso, occorre evidenziare che alcuni edifici residenziali sono esclusi dal campo di applicazione di tali adempimenti. In particolare sono esclusi:

i) edifici e monumenti protetti ufficialmente come parte di un determinato ambiente o in considerazione di particolare valore storico architettonico, in quanto il raggiungimento dell’efficienza energetica richiederebbe degli interventi tali da alterare in modo inaccettabile le loro caratteristiche o la loro fisionomia. In tale categoria dovrebbero rientrare anche i c.d. listed building (si veda il paragrafo 3);

ii) edifici temporanei utilizzati per un periodo di 2 anni o più breve;

iii) edifici residenziali destinati ad essere utilizzati meno di 4 mesi dell'anno;

iv) edifici autonomi con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.

 

L'attuale regolamentazione in materia di listed buildings è ambigua e lascia spazio ad una vasta gamma di interpretazioni. Appare opportuno per i soggetti intenzionati a procedere alla vendita, all'acquisto o alla locazione di un listed building richiedere uno specifico parere nel quale occorrerà considerare la natura dell'edificio, la sua categoria di listing e la sua possibile valutazione in relazione alla normativa EPC.

Sono previsti alcuni casi in cui un landlord può essere esentato dal rispetto della normativa e, pertanto, potranno procedere alla locazione dell’immobile anche con un rating EPC inferiore a E.

In particolare tali eccezioni si riscontrano quando:

• il valore dell'EPC rimane al di sotto del rating E, nonostante l'impegno di cost-effective improvements;

• è previsto un obbligo, contrattuale o legislativo, di ottenere un consenso o un permesso da parte di terzi al fine di intraprendere miglioramenti e tale consenso è stato negato ovvero è stato fornito a condizioni irragionevoli;

• il locatore richiede il consenso e il conduttore occupante nega tale consenso;

• un perito indipendente e qualificato (per esempio un membro della Royal Institution of Surveyors Chartered) indichi che le misure richieste causeranno una svalutazione del capitale di oltre il 5%;

• una persona adeguatamente qualificata o un installatore indipendente formuli un parere scritto nel quale dichiari che l'installazione dell'isolamento di una parete non costituisce un adeguato miglioramento a causa del suo potenziale impatto negativo sul tessuto o sulla struttura dell’immobile (o sull’edificio in cui è situato l’immobile).

Tutte le esenzioni dovranno essere notificate al Registro delle esenzioni (PRS Exemptions Register) che sarà gestito dal Governo.

Le esenzioni avranno una validità di 5 anni e, alla fine di tale periodo, le esenzioni saranno riesaminate al fine di verificare il permanere della sussistenza dei presupposti. In caso contrario dovranno essere eseguiti miglioramenti.

Occorre evidenziare che nel caso in cui un proprietario di immobile abbia concesso in locazione e continui a concedere in locazione un immobile in violazione della normativa, tale violazione non pregiudica la validità o la legittimità della locazione e quindi i canoni di locazioni continuano ad essere riscuotibili.

Se l'amministrazione locale ritiene che una locazione non sia conforme alla normativa o non abbia sufficientemente dimostrato un'esenzione, l'amministrazione locale può notificare un avviso (Compliance notice) al proprietario al fine di richiedere ulteriori informazioni necessarie per confermare il rispetto della normativa. Se il proprietario non fornisce le informazioni o se tali informazioni non sono sufficienti a dimostrare la conformità, l'autorità locale può applicare una sanzione pecuniaria, fino ad un massimo di £ 5,000.